ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Из года в год предприниматели совершают одни и те же типичные ошибки при заключении договора аренды. Вот самые распространенные из них:

1.     Не проверяется принадлежность имущества, сдаваемого в аренду.

Право сдачи помещения принадлежит только собственнику.  

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

2.     При заключении договора аренды не обращают внимание на полномочия  представителя  юридического лица.  

3.     При подписании акта приема передачи, не обращают внимание на недостатки передаваемого помещения, что в последующем может привести к требованию со стороны арендодателя по их устранению.

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Арендные отношения  регулируются  34 главой  Гражданского кодекса.

В первую очередь рассмотрим аренду помещений, так как, предприниматель обычно начинает свою деятельность с аренды офиса, торгового или производственного помещения. Такие помещения относятся к нежилым. 

Любой договор имеет свои существенные условия, соответственно и договор аренды тоже.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1.      Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды пункт 3 ст.607 ГК прямо устанавливает:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С РИЕЛТОРОМ-2

Не редкостью является фразы в обиходе: « это вина риэлтора» или «ответственность агентства недвижимости». При этом мало кто представляет, что рамки ответственности агентства определяются договором. Денежное выражение этой самой ответственности не может превышать стоимости услуги.

Поэтому, если в предмете договора указано – предоставление информации или консультации, ни какую «юридическую чистоту» покупаемой квартиры вы не имеете права требовать.

Встречаются такие жемчужины в предмете договора:

- сопровождение покупателей квартир в отделения регистрационной палаты с целью регистрации сделок купли-продажи.

- сопровождение покупателей к нотариусу и в другие организации с целью заключения договоров купли-продажи.

А в разделе ответственность сторон может встречаться и такое:

Исполнитель имеет право на безакцептное списание денежных средств с любого расчетного счета клиента в любом кредитном учреждении (организации) страны всех форм собственности в случае, когда клиент отказывается (не совершает действий) по оплате услуг Исполнителя в предусмотренный настоящим договором срок.

Оторопь берет, думаешь, кто же такое подписывает? Да нормальные люди – не читая. С высшим образованием, между прочим.

Крупные, в основном все-таки агентства Москвы, могут гарантировать возмещение денежных обязательств клиенту. На практике лично мне (оговорюсь) встречались такие договора, но начинаешь смотреть, и выясняется – гарантия эта не более чем маркетинговый ход.

«Правильные» агентства используют значительное количество приложений к договору: перечень оказываемых услуг, задание (требование о качестве оказываемых услуг) в которых легко разобраться даже не специалисту, достаточно просто вникнуть. К любому договору обязателен акт выполненных работ, в котором вы можете написать замечания. Может также быть представлен отчет исполнителя.

Может сложиться впечатление, что я отговариваю вас пользоваться услугами агентств. Однако, это далеко не так. Если человек ни когда не сталкивался с поиском и оформлением квартиры последствия не предсказуемы. Порядочных и профессиональных риэлторов много.

Рекомендации:

- внимательно читать, перед подписанием любой документ;

- особо внимательно подходить к таким разделам – предмет договора и ответственность сторон.

- обращаться к юристам при совершении таких серьезных сделок;

- не стесняться переспрашивать, а надо так и несколько раз, те моменты, которые вызывают сомнения.

телефон специалиста: 8-913-833-10-23

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

- расторжение договоров с агентствами недвижимости;

- защита права собственности;

- оформление перехода имущественных прав;

- сопровождение сделки купли-продажи недвижимости;

- принуждение к исполнению обязательств по сделке;

- признание сделок недействительными

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С РИЭЛТОРОМ.

    Юридических советов на эту тему написано не мало. Но я решила представить вам собственный взгляд.

    Не каждый человек способен самостоятельно найти себе квартиру или продать ее. К сожалению, юристам эти договора попадают уже тогда, когда возник спор между агентством и клиентом.

   Такие статьи обычно заканчиваются советом обращаться к юристам при заключении подобных договоров, я же ставлю эту фразу в начале. Стоимость услуг юриста по проверке «риелторского» договора совсем не дорогая – от 500 до 7 000 рублей, в зависимости от города и раскрученности юр.фирмы. А риски потерь могут быть очень значительными, можно потерять не только суммы в размере стоимости услуг риелторов, но и квартиру.

   Сразу оговорюсь, в приличных агентствах недвижимости такие случаи все такие редки, т.к. в штате находятся квалифицированных юристы, а руководство старается подбирать ответственных работников.

   Но все-таки надо понимать, что юристы агентства, прежде всего, защищают интересы этого самого агентства, а потом уже ваши. Если же вы нанимаете независимого юриста, то он представляет, прежде всего, ваши интересы.

Пластиковые карты: что делать, если кража уже состоялась?

Пластиковые карты: что делать, если кража уже состоялась?

С этого момента Вы должны действовать с максимальной концентрацией внимания:

-Первое немедленно звонить в банк сообщить о краже и попросить заблокировать карту. Блокировка карты нужна для того, чтобы не прошли следующие транзакции.

- Зайти в соседний магазин или кофе и попытаться расплатиться картой. Кассир выдаст чек что, карта заблокирована, проверить вбита ли в чек фамилия кассира и реквизиты вашей карты. Данное действие необходимо – это доказательная база для банка, милиции и суда. Да, да именно в таком порядке сначала банк проводит свое расследование или делает вид, что проводит (в зависимости от банка), потом милиция (тоже далеко не факт, что возбудит дело) и в зависимости от результатов этих расследований, возможно, придется идти в суд. В чеке будет указанно время, место и свидетель (кассир). Что Вам требуется доказывать?

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ПО ДОЛЕВОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ПО ДОЛЕВОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ 

Самые распространенные вопросы, решаемые нашей организацией в области долевого строительства:

- оспаривание требований застройщика о не обоснованной доплате;

- споры об устранении недоделок и дефектов;
- споры о нарушении сроков передачи объекта долевого строительства;
- анализ договора о долевом при заключении ;
- иски о расторжении договора и взыскании убытков;
- иски о понуждении застройщика к оформлению права собственности;
- иски о передачи объекта и признании права собственности

ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО

Правовая оценка действий судебных приставов.

Помощь при взыскании: поиск, арест и реализация имущества должника

Обжалование действий судебных приставов.

Освобождение имущества от ареста (исключение из описи).

Защита прав лиц, не являющихся сторонами исполнительного производства.

Взыскание ущерба, причиненного действиями судебных приставов.

Что нужно знать, покупая земельный участок?

Что нужно знать, покупая земельный участок?

1. Определить правовой режим земельного участка:

- категорию;

- вид разрешенного использования
2. Возможности изменения правового режима (в том случае, если он не совпадает с целью покупки);
3. Необходимо выяснить наличие сервитутов, особо охраняемых территорий;
4. Если есть в непосредственной близости водные объекты;
5. Участок должен состоять на кадастровом учете, в ином случае придется самостоятельно заказывать и проводить межевание, ставить на учет;
6. Необходимо знать, где проходят коммуникации, и есть ли они вообще (электросети могут быть расположены на месте, где покупатель планирует постройку дома);
7. Если на участке стоит строение, а права на него не передаются при покупке, в последующем это может являться основанием судебных исков (бывший владелец может предъявить требование на постройку, такие иски редки, но есть).

РЕОРГАНИЗАЦИЯ

    РЕОРГАНИЗАЦИЯ

     Реорганизация является особым способом образования новых и прекращения в некоторых случаях действующих юридических лиц и влечет за собой изменение субъектного состава и правопреемство, иными словами реорганизация это переход прав и обязанностей реорганизованного юридического лица (правопредшественника) в порядке правопреемства другому юридическому лицу (правопреемнику). Как правило, сопровождается изменением ее имущественного комплекса.

     Реорганизация юридического лица может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

     Моментом окончания реорганизации юридического лица в соответствии с п. 4 ст. 57 считается государственная регистрация вновь возникших юридических лиц, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.

     При присоединении юридическое лицо считается реорганизованным в момент внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного к нему юридического лица.

     Михина Юлия Анатольевна узнать о реорганизации можно по тел. 8-913-833-10-23