юридические консультации в красноярске и москве, покупка недвижимости, реорганизация, арбитраж, кредитные споры, образцы документов, исковые заявления, образцы претензий, юридическая помощь организациям, правовая экспертиза, покупка и продажа бизнеса в Красноярске СОВЕТНИК WISE ADVICE: ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРOВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С РИЭЛТОРОМ.
 Юридических советов на эту тему написано не мало. Но я решила представить вам собственный взгляд.
    Не каждый человек способен самостоятельно найти себе квартиру или продать ее. К сожалению, юристам эти договора попадают уже тогда, когда возник спор между агентством и клиентом.
   Такие статьи обычно заканчиваются советом обращаться к юристам при заключении подобных договоров, я же ставлю эту фразу в начале. Стоимость услуг юриста по проверке «риэлторского» договора совсем не дорогая – от 500 до 7 000 рублей, в зависимости от города и раскрученности юр.фирмы. А риски потерь могут быть очень значительными, можно потерять не только суммы в размере стоимости услуг риелторов, но и квартиру.
   Сразу оговорюсь, в приличных агентствах недвижимости такие случаи все такие редки, т.к. в штате находятся квалифицированных юристы, а руководство старается подбирать ответственных работников.
   Но все-таки надо понимать, что юристы агентства, прежде всего, защищают интересы этого самого агентства, а потом уже ваши. Если же вы нанимаете независимого юриста, то он представляет, прежде всего, ваши интересы.
   Также замечу, что если при подписании договора с банками настоять на изменении его условий не возможно, то риэлторы практически всегда готовы пойти вам на встречу (до оплаты услуг).
   Если компания отказывается вносить новые условия в типовой договор, можно достичь соглашения о заключении доп. соглашения, но обязательно проследите, чтобы в основном д. были ссылки на этот документ.
   Возмездные услуги риелторов разнятся, вот наиболее распространенные:
«эксклюзивный договор» - в крупный городах самый распространенный в настоящее время. В некоторых риэлторских компаниях уже работают, только по нему. Имея обширную практику по всей стране и личный опыт скажу, что в маленьких городках иногда вообще не заключают ни какие договора, все под честное слово (думала, что такого уже не бывает)…
   «договор на оказание информационных услуг» - когда то он занимал пальму первенства по популярности.
«договор на оказание риэлторских услуг»
   «договор поручения»
   В разделе «предмет договора» указано, что конкретно вам обязуются предоставить, вариантов может быть много:
- информацию;
- представительство клиента в различных органах;
- консультации;
- юридические и иные действия направленные на продажу или покупку квартиры;
- подбор вариантов покупки и т.д.
   Отмечу также, что крупные агентства в раздел «ответственность сторон» закладывают большие штрафные санкции, неустойки, убытки и возмещение всевозможных расходов с клиентов. Своя же ответственность у них чисто декларативная – это если в пункте договора внесена обязанность что-либо выполнить, а санкций за не выполнение не предусмотрено.
    Необходимо понимать, что сто процентов гарантий в том, что сделка по покупке или по продаже квартиры не будет оспорена ни кто не даст, любой договор, может быть, расторгнут в суде. Есть моменты, которые просто невозможно предусмотреть. Но свести такую вероятность к минимуму обязаны и риелторы, и юристы.
   Следует особо подчеркнуть и даже выделить жирным шрифтом - подписывая какую либо доверенность у нотариуса внимательно читайте о том, на какие действия вы ее подписываете. Не стесняйтесь попросить нотариуса разъяснить ее смысл. Надо понимать, что с подписанием только одной этой бумажки вы можете лишиться всего. И ни один суд вам потом не сможет, что-либо вернуть.
   Ну, вот хотела дать короткий совет не получилось, в следующий раз рассмотрю отдельные виды договоров их плюсы и минусы, если вам конечно интересно.

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР С РИЕЛТОРОМ-2 (продолжение)

Не редкостью является фразы в обиходе: « это вина риэлтора» или «ответственность агентства недвижимости». При этом мало кто представляет, что рамки ответственности агентства определяются договором. Денежное выражение этой самой ответственности не может превышать стоимости услуги.
Поэтому, если в предмете договора указано – предоставление информации или консультации, ни какую «юридическую чистоту» покупаемой квартиры вы не имеете права требовать.
Встречаются такие жемчужины в предмете договора:
- сопровождение покупателей квартир в отделения регистрационной палаты с целью регистрации сделок купли-продажи.
- сопровождение покупателей к нотариусу и в другие организации с целью заключения договоров купли-продажи.
А в разделе ответственность сторон может встречаться и такое:
Исполнитель имеет право на безакцептное списание денежных средств с любого расчетного счета клиента в любом кредитном учреждении (организации) страны всех форм собственности в случае, когда клиент отказывается (не совершает действий) по оплате услуг Исполнителя в предусмотренный настоящим договором срок.
Оторопь берет, думаешь, кто же такое подписывает? Да нормальные люди – не читая. С высшим образованием, между прочим.
Крупные, в основном все-таки агентства Москвы, могут гарантировать возмещение денежных обязательств клиенту. На практике лично мне (оговорюсь) встречались такие договора, но начинаешь смотреть, и выясняется – гарантия эта не более чем маркетинговый ход.
«Правильные» агентства используют значительное количество приложений к договору: перечень оказываемых услуг, задание (требование о качестве оказываемых услуг) в которых легко разобраться даже не специалисту, достаточно просто вникнуть. К любому договору обязателен акт выполненных работ, в котором вы можете написать замечания. Может также быть представлен отчет исполнителя.
Может сложиться впечатление, что я отговариваю вас пользоваться услугами агентств. Однако, это далеко не так. Если человек ни когда не сталкивался с поиском и оформлением квартиры последствия не предсказуемы. Порядочных и профессиональных риэлторов много.
Рекомендации:
- внимательно читать, перед подписанием любой документ;
- особо внимательно подходить к таким разделам – предмет договора и ответственность сторон.
- обращаться к юристам при совершении таких серьезных сделок;
- не стесняться переспрашивать, а надо так и несколько раз, те моменты, которые вызывают сомнения.

телефон специалиста: 8-913-833-10-23

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ


- расторжение договоров с агентствами недвижимости;

- защита права собственности;

- оформление перехода имущественных прав;

- сопровождение сделки купли-продажи недвижимости;

- принуждение к исполнению обязательств по сделке;

- признание сделок недействительными


КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Арендные отношения  регулируются  34 главой  Гражданского кодекса.
В первую очередь рассмотрим аренду помещений, так как, предприниматель обычно начинает свою деятельность с аренды офиса, торгового или производственного помещения. Такие помещения относятся к нежилым. 

Любой договор имеет свои существенные условия, соответственно и договор аренды тоже.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1.      Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями договора аренды пункт 3 ст.607 ГК прямо устанавливает:
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.




Соответственно, чем полнее вы опишите характеристики помещения, которое собираетесь арендовать в разделе предмет договора, тем для вас будет спокойнее. Что именно принято описывать:  точный адрес,  название, назначение (офисное, складское, торговое и т.д.), размер площади, расположение в здании (например, номер помещения и комнаты). Сложившейся практикой можно назвать, когда к договору идет приложение в виде поэтажного плана.   
Что касается сроков то по смыслу ст. 606 ГК РФ:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Можно сделать вывод о том, что срок и оплата договора, также является существенными условиями. Однако есть норма, позволяющая определенно сказать - не согласованный срок не повлечет за собой признание договора не заключенным.  
Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
 Для предпринимателя, арендующего нежилое помещение, невнимательное отношение к условиям о сроке, может означать риск расторжения договора после трех месяцев аренды.
Здесь также необходимо напомнить о гос. регистрации договора аренды.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды


1.                  Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Этим пунктом объясняется распространенное «навязывание» арендодателем  11- месячного срока  аренды. 
И конечно, самое большое кол-во споров порождает условие об арендной плате.
Если размер арендной платы  договором не определен,  или по договору вы снимаете помещение только за оплату коммунальных платежей, такой договор также может быть признан незаключенным. Об этом прямо указывается в ст. 654 ГК РФ и в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Несмотря на то,  что здесь речь идет о зданиях и сооружениях, тоже самое касается и помещений, так как здесь нарушается принцип  возмездности  договора ( если в сделке участвует юр. лицо).
Широкий спектр возможности регулировать вопросы арендной платы установлен в статье 614 ГК РФ. Здесь надо обратить внимание на то,  что если пункт оплаты не урегулирован, то может применяться цена аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  А также то, что арендодатель не имеет право изменять цену более одного раза в год. 

Что нужно знать, покупая земельный участок?

1. Определить правовой режим земельного участка:
- категорию;
- вид разрешенного использования
2. Возможности изменения правового режима (в том случае, если он не совпадает с целью покупки);
3. Необходимо выяснить наличие сервитутов, особо охраняемых территорий;
4. Если есть в непосредственной близости водные объекты;
5. Участок должен состоять на кадастровом учете, в ином случае придется самостоятельно заказывать и проводить межевание, ставить на учет;
6. Необходимо знать, где проходят коммуникации, и есть ли они вообще (электросети могут быть расположены на месте, где покупатель планирует постройку дома);
7. Если на участке стоит строение, а права на него не передаются при покупке, в последующем это может являться основанием судебных исков (бывший владелец может предъявить требование на постройку, такие иски редки, но есть).


ЕСЛИ ВЫ СОБИРАЕТЕСЬ ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ
В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ

- проверка юридической чистоты подобранной квартиры
 -сопровождение сделок купли-продажи 
- проверка рекламного объявления на предмет обмана
 (несоответствие цены, размера площади, место расположению)
- расторжение договора с недобросовестными риэлторами
- проверка новостроек
- мониторинг цены ( приезжие не ориентируясь в стоимости
 часто покупают недвижимость по завышенной цене)  


КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ.


Покупка квартиры состоит из нескольких этапов:

- проверка юридической чистоты;

- подготовка сделки;

- проведение сделки;

- передача квартиры.

Наша компания может помочь покупателю или продавцу на любом этапе или провести сделку целиком.

Комплексное юридическое сопровождение сделок по покупке или продаже квартир от 12 000 до 35 000 в зависимости от сложности.

Стоимость отдельных этапов можно уточнить, позвонив по телефону 8-913-833-10-23. Мы также имеем представителей в Москве и оказываем Помощь при покупке квартир в Москве и Подмосковье.

Этап первый - проверка юридической чистоты.

Проверка правоустанавливающих документов.

СПРАВКА: Согласно ст.17 закона «о гос.регистрации прав…» являются основанием для регистрации права собственности, там же приведен перечень документов.

– договор купли-продажи,

- св-во о наследстве;

- договор дарения и т.д.

На что нужно обращать внимание при изучении этих док-в?

1. Данные паспорта продавца должны точно совпадать с данными в правоустанавливающих документах.

2. Адрес квартиры расписывается очень точно.

3. Рядом со штампом рег.палаты стоит номер регистрации и подпись регистратора.

4. Отдельно проверяются документы, составленные в простой письменной форме.

5. Решение суда, свидетельство о наследстве, дог. ренты также требуют дополнительного изучения.

В паспорте продавца помимо идентификации, требуется изучить штампы о браках-разводах. Если квартира приобретена в браке – требуется согласие второго супруга.

Изучение выписки из домовой книги.

Проверка на обременение квартиры третьими лицами.

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ


- расторжение договоров с агентствами недвижимости;

- защита права собственности;

- оформление перехода имущественных прав;

- сопровождение сделки купли-продажи недвижимости;

- принуждение к исполнению обязательств по сделке;

- признание сделок недействительными





Комментариев нет: