КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

Арендные отношения  регулируются  34 главой  Гражданского кодекса.

В первую очередь рассмотрим аренду помещений, так как, предприниматель обычно начинает свою деятельность с аренды офиса, торгового или производственного помещения. Такие помещения относятся к нежилым. 

Любой договор имеет свои существенные условия, соответственно и договор аренды тоже.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1.      Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды пункт 3 ст.607 ГК прямо устанавливает:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, чем полнее вы опишите характеристики помещения, которое собираетесь арендовать в разделе предмет договора, тем для вас будет спокойнее. Что именно принято описывать:  точный адрес,  название, назначение (офисное, складское, торговое и т.д.), размер площади, расположение в здании (например, номер помещения и комнаты). Сложившейся практикой можно назвать, когда к договору идет приложение в виде поэтажного плана.   

Что касается сроков то по смыслу ст. 606 ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Можно сделать вывод о том, что срок и оплата договора, также является существенными условиями. Однако есть норма, позволяющая определенно сказать - не согласованный срок не повлечет за собой признание договора не заключенным.  

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

 Для предпринимателя, арендующего нежилое помещение, невнимательное отношение к условиям о сроке, может означать риск расторжения договора после трех месяцев аренды.

Здесь также необходимо напомнить о гос. регистрации договора аренды.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1.                  Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Этим пунктом объясняется распространенное «навязывание» арендодателем  11- месячного срока  аренды. 

И конечно, самое большое кол-во споров порождает условие об арендной плате.

Если размер арендной платы  договором не определен,  или по договору вы снимаете помещение только за оплату коммунальных платежей, такой договор также может быть признан незаключенным. Об этом прямо указывается в ст. 654 ГК РФ и в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Несмотря на то,  что здесь речь идет о зданиях и сооружениях, тоже самое касается и помещений, так как здесь нарушается принцип  возмездности  договора ( если в сделке участвует юр. лицо).

Широкий спектр возможности регулировать вопросы арендной платы установлен в статье 614 ГК РФ. Здесь надо обратить внимание на то,  что если пункт оплаты не урегулирован, то может применяться цена аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  А также то, что арендодатель не имеет право изменять цену более одного раза в год.